Der Erwerb von Immobilien in den USA ist für viele europäische Investoren und Privatpersonen äußerst attraktiv. Besonders Mandanten aus Deutschland und Großbritannien interessieren sich zunehmend für Wohn- und Anlageimmobilien in wirtschaftsstarken Regionen Nordamerikas. Gleichzeitig wird häufig unterschätzt, wie stark sich der amerikanische Immobilienmarkt rechtlich und praktisch von europäischen Standards unterscheidet.

Urban Thier & Federer Rechtsanwälte berät Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in den gesamten Vereinigten Staaten. Ein besonderer Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt dabei auf der Betreuung internationaler Käufer aus Europa durch unsere Standorte in London, Manchester, München und Orlando.
Ausländische Käufer gehen häufig davon aus, dass der Ablauf eines Immobilienkaufs in den USA im Wesentlichen mit dem Vorgehen in Deutschland oder Großbritannien vergleichbar sei. Diese Annahme führt in der Praxis regelmäßig zu Problemen. Das amerikanische Immobilienrecht ist stark bundesstaatlich geprägt, Vertragsgestaltung und Haftungsverteilung unterscheiden sich erheblich von kontinentaleuropäischen Transaktionen, und die Interessenlage der beteiligten Personen wird oftmals missverstanden.

Zunächst ist wichtig zu wissen, dass es in den USA keine generellen Beschränkungen für ausländische Käufer von Immobilien gibt. Deutsche oder britische Staatsangehörige können daher ohne weiteres Wohn- oder Gewerbeimmobilien erwerben.
Die eigentlichen Herausforderungen liegen nicht im Erwerb selbst, sondern in der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung der Transaktion. Anders als viele Käufer erwarten, bietet das US-System deutlich weniger automatischen Schutz. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Vorbereitung.

Ein gut ausgehandelter Kaufvertrag spielt dabei eine zentrale Rolle. Anders als in vielen europäischen Ländern hängen die Rechte des Käufers von Immobilien in den USA v.a. von den konkreten Vertragsregelungen ab. Entscheidend ist insbesondere, dass dem Käufer ausreichend Rücktrittsrechte eingeräumt werden und bereits geleistete Anzahlungen („Deposits“) im Falle berechtigter Rücktritte abgesichert sind.

Internationale Käufer unterschätzen häufig, wie weitreichend Standardverträge zugunsten der Verkäufer formuliert sein können. Die Aussage, es handele sich lediglich um einen „üblichen Standardvertrag“, sollte deshalb niemals ungeprüft akzeptiert werden.

Ein wesentlicher Bestandteil jeder US-Immobilientransaktion ist die sogenannte Due Diligence. In dieser Phase wird die Immobilie rechtlich, technisch und wirtschaftlich überprüft. Hier zeigt sich, warum die frühzeitige Einbindung erfahrener Anwälte und Fachleute so wichtig ist. Während der Prüfungsphase werden mehrere Punkte untersucht:

• Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen („Title Search“)
• bestehende Dienstbarkeiten oder Nutzungsbeschränkungen
• bauliche Mängel oder Baumängelrisiken
• Umweltbelastungen, etwa Grundwasserkontaminationen
• Verpflichtungen gegenüber Eigentümergemeinschaften (HOA)
• öffentlich-rechtliche Nutzungsvorgaben („Zoning“)

Gerade das sogenannte Zoning wird von europäischen Käufern teils unterschätzt. In den USA können Flächennutzungs- und Bebauungsvorgaben sehr detailliert sein und die Nutzung einer Immobilie nicht unerheblich einschränken. Dasselbe gilt für Regelwerke von Home Owners Associations, die etwa Vermietung, bauliche Veränderungen oder sogar bestimmte Nutzungsarten beschränken können.

Viele Käufer gehen selbstverständlich davon aus, dass ein Makler, der ihnen Immobilien zeigt und sie durch den Kaufprozess begleitet, automatisch ihre Interessen vertritt. Im US-System ist dies nicht zwingend der Fall.

In der Praxis arbeitet ein klassischer Immobilienmakler häufig wirtschaftlich im Interesse des Verkäufers. Seine Vergütung erfolgt regelmäßig über eine Provision, die erst dann gezahlt wird, wenn der Kauf tatsächlich abgeschlossen wird („Closing“). Das wirtschaftliche Interesse des Maklers liegt primär im erfolgreichen Abschluss der Transaktion.

Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Makler unprofessionell handelt. Es erklärt jedoch die Interessenslage. Fragen, die den Abschluss gefährden könnten, etwa umfangreiche Mängelprüfungen oder Nachverhandlungen des Kaufpreises, stehen naturgemäß nicht im Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen.

Eine andere Situation besteht nur dann, wenn ausdrücklich ein sogenannter „Buyer‘s Broker“ beauftragt wird. Dieser vertritt ausschließlich den Käufer und wird typischerweise direkt von diesem vergütet.

Gerade weil die Interessenlagen im amerikanischen Immobilienmarkt komplex sind, sollte ein ausländischer Käufer frühzeitig einen erfahrenen Anwalt hinzuziehen. Anders als ein reiner Makler handelt der Anwalt ausschließlich im Interesse seines Mandanten. Aus unserer Erfahrung entstehen viele spätere Streitigkeiten gerade deshalb, weil Käufer sich ausschließlich auf Makler oder standardisierte Vertragsunterlagen verlassen haben.

Bei internationalen Käufern stellt sich zusätzlich die Frage, in welcher Struktur die Immobilie gehalten werden soll. Der direkte Erwerb im Privatvermögen ist nicht immer die sinnvollste Lösung. Je nach Zielsetzung können gesellschaftsrechtliche Strukturen Vorteile bieten, etwa im Hinblick auf:

• Haftungsbegrenzung
• Nachlassplanung
• steuerliche Strukturierung
• Vermögensschutz
• Verwaltung mehrerer Immobilien

Insbesondere bei größeren Investitionen sollte diese Frage im Vorfeld geprüft werden.