Der Erwerb einer Immobilie in den Vereinigten Staaten, insbesondere in Florida, kann für Käufer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und anderen europäischen Ländern attraktiv sein. Neben Ferienimmobilien stehen dabei häufig Anlageobjekte, Wohnimmobilien zur Vermietung oder ein späterer eigener Wohnsitz im Mittelpunkt.

Wer sich mit dem Immobilienmarkt in Florida beschäftigt, stößt dabei immer wieder auf Angebote, die als „Short Sale“ bezeichnet werden. Der Begriff kann den Eindruck erwecken, es handele sich um einen besonders schnellen oder unkomplizierten Erwerbsvorgang. Das Gegenteil ist häufig der Fall: Ein Short Sale kann wirtschaftlich interessant sein, verlangt aber eine sorgfältige rechtliche, finanzielle und tatsächliche Prüfung.

Ein günstiger Angebotspreis allein ist kein ausreichender Grund für eine Kaufentscheidung. Gerade bei belasteten Immobilien muss geprüft werden, ob der Kaufvertrag den Käufer ausreichend schützt, ob der Kreditgeber dem Verkauf tatsächlich zustimmt und ob weitere Belastungen, bauliche Mängel oder Nutzungsbeschränkungen bestehen.

Von einem Short Sale spricht man, wenn eine Immobilie für weniger verkauft werden soll, als der Eigentümer noch aus dem durch die Immobilie gesicherten Darlehen schuldet. Der Verkaufserlös reicht dann nicht aus, um die Hypothek oder sonstige besicherte Darlehen vollständig abzulösen.

Ein Short Sale ist damit regelmäßig eine Maßnahme zur Verlustbegrenzung und kann für den Eigentümer eine Alternative zu einem Zwangsvollstreckungs- beziehungsweise Foreclosure-Verfahren sein. Der Verkäufer kann die Immobilie jedoch nicht allein wirksam zu den vereinbarten Bedingungen übertragen, wenn der Kaufpreis nicht genügt, um die eingetragenen Sicherheiten abzulösen. Der oder die betroffenen Kreditgeber müssen dem Verkauf und der Freigabe ihrer Sicherheiten zustimmen.

Für Käufer bedeutet dies: Der Kaufvertrag ist bei einem Short Sale häufig ausdrücklich von der schriftlichen Genehmigung des Kreditgebers abhängig. Ohne diese Zustimmung besteht regelmäßig kein vollziehbarer Anspruch auf Eigentumsübertragung zu dem angebotenen Preis.

Ein Short Sale kommt typischerweise in Betracht, wenn der Eigentümer wirtschaftlich unter Druck steht und der Marktwert der Immobilie unter der noch offenen Darlehensschuld liegt. In den USA wird diese Situation oft als „underwater“ oder „upside down“ bezeichnet.

Die Gründe können unterschiedlich sein. Dazu gehören beispielsweise ein erheblicher Preisrückgang im lokalen Markt, eine hohe Finanzierung, persönliche Liquiditätsprobleme, eine Scheidung, der Verlust von Einkommen oder steigende laufende Kosten. Auch wenn der Eigentümer nicht mehr in der Lage oder nicht mehr bereit ist, Darlehensraten zu bedienen, kann ein Short Sale als Alternative zur Zwangsvollstreckung geprüft werden.

Für den Kreditgeber ist ein Short Sale wirtschaftlich nicht zwingend die bevorzugte Lösung. Er kann jedoch sinnvoll sein, wenn der Kreditgeber dadurch einen Teil seiner Forderung realisieren und Kosten, Verzögerungen sowie Risiken eines Foreclosure-Verfahrens vermeiden kann.

Bei einem gewöhnlichen Immobilienerwerb verhandeln Käufer und Verkäufer den Kaufpreis und schließen einen Kaufvertrag. Sind die vertraglichen Bedingungen erfüllt, kann das Closing, also Zahlung, Eigentumsübertragung und Übergabe, häufig innerhalb weniger Wochen erfolgen.

Beim Short Sale tritt eine zusätzliche Partei hinzu: der Kreditgeber des Verkäufers. Häufig gibt es nicht nur einen, sondern mehrere Sicherheiteninhaber, etwa einen ersten und einen nachrangigen Kreditgeber, eine Homeowners Association mit offenen Forderungen, Steuerbehörden oder sonstige Gläubiger mit eingetragenen Grundpfandrechten.

Alle für die lastenfreie Übertragung relevanten Beteiligten müssen berücksichtigt werden. Die Zustimmung des Hauptkreditgebers allein reicht nicht zwingend aus. Deshalb ist ein Short Sale keine bloße Kaufpreisverhandlung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern ein mehrstufiger Genehmigungsprozess.

Nach den US-Verbraucherschutzregelungen gilt eine Short-Sale-Transaktion erst dann als genehmigt, wenn alle maßgeblichen Parteien, insbesondere Servicer, weitere Sicherheiteninhaber und gegebenenfalls Versicherer, zugestimmt haben und der Finanzierung- oder Eigenkapitalnachweis des Käufers vorliegt.

Short-Sale-Immobilien werden häufig in einer wirtschaftlich schwierigen Situation des Verkäufers veräußert. Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie mangelhaft ist. Es erhöht aber das Risiko, dass Instandhaltungsarbeiten aufgeschoben, Unterlagen unvollständig oder offene Verpflichtungen nicht transparent dargestellt wurden.

Vor dem Closing sollte daher regelmäßig geprüft werden, ob die Immobilie baulich, rechtlich und wirtschaftlich dem Kaufzweck entspricht. Je nach Objekt können eine Gebäudeinspektion, eine Prüfung des Dachs, der Elektrik, der Klimaanlage, der Leitungen, möglicher Feuchtigkeitsschäden, der Entwässerung und, bei bestimmten Lagen,  von Hochwasser- und Versicherungsrisiken erforderlich sein.

Bei Eigentumswohnungen und Anlagen mit Eigentümergemeinschaften kommt eine weitere Ebene hinzu. Käufer sollten die Satzung, Regeln, Budgets, Rücklagen, Versicherungen, laufenden Beiträge und mögliche Sonderumlagen der Association prüfen. Gerade in Florida können diese Punkte die laufenden Kosten, die Finanzierbarkeit und die spätere Veräußerbarkeit erheblich beeinflussen.

Ein erfahrener lokaler Immobilienmakler kann bei der Marktanalyse, der Suche nach vergleichbaren Objekten und der Kommunikation mit dem Verkäufer hilfreich sein. Der Makler ersetzt jedoch keine unabhängige Rechtsberatung.

Auch ein Title- oder Escrow-Unternehmen übernimmt wichtige Aufgaben bei der Abwicklung, der treuhänderischen Verwaltung von Geldern und der Prüfung der Eigentumskette. Seine Rolle ist jedoch nicht identisch mit der eines ausschließlich die Käuferinteressen vertretenden Rechtsanwalts.

Bei einem Short Sale ist es deshalb besonders wichtig, die Rollen aller Beteiligten klar zu verstehen. Der Käufer sollte sich nicht darauf verlassen, dass ein vom Verkäufer oder von dessen Makler vorgeschlagener Ablauf sämtliche eigenen Risiken abdeckt. Eine anwaltliche Prüfung kann insbesondere bei der Vertragsgestaltung, der Auswertung des Title Commitments, der Abstimmung der Short-Sale-Genehmigung und der Sicherung von Rücktrittsrechten entscheidend sein.

Ein Short Sale kann sinnvoll sein, wenn der Käufer zeitlich flexibel ist, über eine belastbare Finanzierung oder ausreichende Liquidität verfügt und ein bestimmtes Objekt oder eine besondere Lage attraktiv findet. Der mögliche Preisvorteil kann erheblich sein, ist aber keineswegs garantiert. Kreditgeber genehmigen einen Verkauf regelmäßig nur dann, wenn sie den angebotenen Preis nach eigener Prüfung als wirtschaftlich vertretbar ansehen.

Nicht geeignet ist ein Short Sale häufig für Käufer, die kurzfristig einziehen müssen, einen festen Termin für Vermietung oder Eigennutzung benötigen oder deren Finanzierung nur für einen engen Zeitraum gesichert ist. Auch wer nicht bereit ist, einen längeren und unsicheren Genehmigungsprozess zu akzeptieren, sollte alternative Angebote prüfen.

Der Kauf einer US-Immobilie sollte nicht allein nach dem Angebotspreis beurteilt werden. Dies gilt in besonderem Maße für Short Sales, bei denen Vertragsrecht, Finanzierung, Sicherheiten, Eigentumsprüfung und praktische Abwicklung ineinandergreifen.

Urban Thier & Federer begleitet Käufer bei Immobilientransaktionen in den USA, insbesondere in Florida. Die Tätigkeit kann die Koordination mit Maklern und lokalen Fachleuten, die Prüfung und Verhandlung des Kaufvertrags, die rechtliche Begleitung der Due Diligence, die Prüfung von Title- und Belastungsfragen sowie die Abstimmung mit Kreditgebern und Title-Unternehmen umfassen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtliche und wirtschaftliche Beurteilung eines Short Sale hängt stets von der konkreten Immobilie, dem Kaufvertrag, den eingetragenen Belastungen, den beteiligten Kreditgebern und dem Recht des jeweiligen US-Bundesstaates ab.